宅地建物取引業免許について

　宅地建物取引業（宅建業）を業として営むためには、国土交通大臣または都道府県知事から免許を取得することが法律で義務付けられています。当記事では、神奈川県で宅建業免許を取得するための手続きの流れ、許可要件、注意点などについて分かりやすく解説します。

宅建業の範囲

　宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地や建物（宅地建物）を反復継続的に取引する行為で、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。

　下記〇の行為が宅建業の対象となる取引で、その際は宅建業法に基づく免許が必要になります。

取引方法	他人の宅地建物を代理	他人の宅地建物を媒介	自己物件
売買	〇	〇	〇
交換	〇	〇	〇
貸借	〇	〇	×

　一方、取引に該当しない主な行為は以下の通りです。

• 自ら当事者となって、宅地建物を賃貸する行為（表の×）
• 不動産の管理行為（管理業）
• 建物の建築を請け負う行為（建設業）

免許の種類

• 1つの都道府県内でのみ事務所を設置する場合→都道府県知事免許
• 2つ以上の都道府県で事務所を設置する場合→国土交通大臣免許

事務所とは

　宅建業法上の事務所は、以下の通りです。

• 本店（主たる事務所）
• 宅建業を行っている支店（従たる事務所）
• 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、契約を締結する権限を有する使用人（支店長等）が置かれている場所

・案内所やモデルルームなどは事務所に該当しません。
・本店が不動産以外の業種でも、常に宅建業法上の事務所となります。たとえば、本店では建設業のみを営み、支店で宅建業を営業している場合でも、その本店が主たる事務所になります。

宅建業免許の許可要件

1. 欠格要件に該当しないこと

　次のいずれかに該当する場合、免許を取得できません。

• 心身の故障がある一定の者、破産者で復権を得ない者
• 「禁固刑以上の刑」「宅建業違反・傷害罪や暴行罪等の暴力的な犯罪・背任罪により罰金の刑」に処された者で、刑の執行が終わった日から5年を経過した者
• 暴力団員、または暴力団でなくなった日から5年を経過しない者
• 以下の理由で免許取消処分を受けた者で、免許取消しの日から5年を経過しない者
  ①不正の手段により免許を取得
  ②業務停止処分に該当する行為をし、情状が特に重い場合
  ③業務停止処分に違反
• 宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
• 暴力団等がその事業活動を支配する者
• 事務所に専任の取引士が設置されていない者…等々

2. 事務所の適正性

　事務所は法令に基づき適正に設置されている必要があります。

• テント張りや宿泊施設の1室などはNG
• 原則として１つの部屋を他の者と共同で使用することはできません。
• 上記の場合でも、180cm程度以上の固定パーテーションなどで仕切り、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。

4. 宅地建物取引士の設置

　事務所ごとに専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。

• 事務所：勤務するスタッフの5人に1人以上
• 案内所：1人以上

　なお、上記の人数が不足する事態に至った場合は、2週間以内に補充等をしなければなりません。

免許通知後～営業開始までにやるべきこと

　免許取得後は、法務局に営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会の社員になり弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。

　これは、消費者が宅建業者と取引をして損害を被った際の補償制度で、営業を開始するためには、この手続きをしなければなりません。

営業保証金を供託

　供託所へ供託する営業保証金は以下の通りです。

• 主たる事務所（本店）→1,000万円
• 従たる事務所（支店）→1店舗あたり500万円

　供託できるモノは金銭のほか、国債等の有価証券でも可能です。

保証協会の社員になる

　保証協会に加入するための納付金は以下の通りです。

• 主たる事務所（本店）→60万円
• 従たる事務所（支店）→1店舗あたり30万円

　なお、保証協会の社員になれば、営業保証金の供託を免除されます。ただし、供託できるモノについては金銭のみとなります。

必要書類

〇…必要な書類、×…不要、△…空欄で提出

申請書・添付書類	法人・個人 提出の要否	備考欄
免許申請書（商号又は名称、代表者名）	【法人：〇】【個人：〇】
案内図	【法人：〇】【個人：〇】
役員に関する事項	【法人：〇】【個人：△】
事務所、政令使用人、専任宅建士に関する事項	【法人：〇】【個人：〇】
宅地建物取引業経歴書	【法人：〇】【個人：〇】	代理・媒介又は売買・交換の実績
誓約書	【法人：〇】【個人：〇】	欠格事由に該当しない旨を記載
相談役、顧問の住所、氏名	【法人：〇】【個人：△】
5％以上の株主、出資者の住所氏名、出資金の額	【法人：〇】【個人：△】
専任の宅建士の設置証明書	【法人：〇】【個人：〇】
宅建業に従事する者の名簿	【法人：〇】【個人：〇】
事務所の使用権限に関する書面	【法人：〇】【個人：〇】
資産調書	【法人：×】【個人：〇】
身分証明書	【法人：〇】【個人：〇】	・国内に在留する外国籍の場合は不要 ・法人の場合は役員全員・相談役・顧問 ・政令使用人については、成年後見人・被保佐人ではないことの証明書
登記されていないことの証明書or医師の診断書	【法人：〇】【個人：〇】	・法人の場合は役員全員・相談役・顧問 ・政令使用人については、成年後見人・被保佐人ではないことの証明書　または適切な判断能力がある旨を記載した診断書
略歴書	【法人：〇】【個人：〇】	・法人の場合は役員全員・相談役・顧問、政令使用人。専任の宅建士の略歴
退職証明書	【法人：〇】【個人：〇】	専任の宅建士の直前の勤務先の退職証明書 ※新規申請で1年以内に退職の履歴がある場合
代表者の住民票	【法人：×】【個人：〇】	マイナンバーが記載されていないもの
登記事項証明書	【法人：〇】【個人：×】
総会議事録	【法人：〇】【個人：×】	※組合のみ
貸借対照表・損益計算書	【法人：〇】【個人：×】	直前期（12か月以上）のもの。 ※1期目の決算をしていない場合は、開始時の貸借対照表
納税証明書	【法人：〇】【個人：〇】	法人の場合は法人税、個人の場合は所得税の直前期（12か月以上）or直前1年の納税証明書
事務所の写真	【法人：〇】【個人：〇】	カラーで鮮明なもの
事務所の平面図等	【法人：〇】【個人：〇】	事務所の独立性を確認できるもの
役員等の氏名一覧表	【法人：〇】【個人：〇】	法人の場合は役員全員・相談役・顧問及び政令使用人の氏名一覧表

注意点

1. 免許の有効期間と更新

• 有効期間は5年間で、その期間満了の日（90日前～30日前）までに更新手続きを行う必要があります。
• 更新手続きを怠ると免許が失効するため注意が必要です。

2. 標識・報酬額の掲示義務

• 各事務所及び案内所に「宅建業者票」を、各事務所には報酬額を掲示する義務があります。

3. 帳簿・従業員名簿を備える義務

• 事務所ごとに取引内容を記載した帳簿を備え付けなければなりません。また、各事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年間は保存しなければなりません。
• 事務所ごとにスタッフの情報を記載した従業員名簿を備え付けなければなりません。そのスタッフが退職した後も、　最後に記載した日から10年間は保存しなければなりません。

4. 取引士証の更新

• 宅地建物取引士証は5年ごとに更新する必要があります。

5.従業者証明書を携帯させる義務

• 宅建業者は、事務所ごとにスタッフに従業者証明書を携帯させなければならず、証明書を携帯していない者が業務に従事することのないようにしなければなりません。

6. 変更届の提出

• 専任の宅建士の変更、役員の変更、商号の変更などがあった場合は、変更届を提出する必要があります。

免許申請・開業までの流れ

ご依頼料

　以上となります。これから宅建業を始めたい、事業が忙しいから更新手続き等を丸投げしたい…等々、どんな些細なことでもお気軽にご相談ください。

◆対応地域◆

■神奈川県
横浜市、川崎市、相模原市、横須賀市、平塚市、鎌倉市、藤沢市、小田原市、茅ヶ崎市、逗子市、三浦市、秦野市、厚木市、大和市、伊勢原市、海老名市、座間市、南足柄市、綾瀬市

■東京都
〇23区
千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区

〇23区外
八王子市、立川市、武蔵野市、三鷹市、青梅市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、狛江市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、多摩市、稲城市羽村市、あきる野市、西東京市など

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